Consejeros en Bienes Raíces

Conoce que es un avalúo, y algunos tipos de avalúos.

avaluos-inmobiliarios

Un avalúo es el resultado de aplicar un conjunto de metodologías con el fin de obtener el valor de una propiedad, en una fecha específica. 

¿Qué información se debe proporcionar para la valuación inmobiliaria?

-      Ubicación geográfica

-      Toda la descripción de la superficie del terreno y la construcción, la cual debe concordar con los documentos correspondientes

-      Señalamiento de servidumbre en caso de existir.

-      El estado en que se encuentra la construcción y su uso

-      Detalles de la construcción de inmueble según el plan de desarrollo urbano vigente.

-      Señalar de manera detallada si la propiedad es considerado como monumento histórico por el Instituto Nacional de Antropología e Historia o si es patrimonio arquitectónico de Instituto Nacional de Bellas Artes.

¿Qué documentos se necesitar para realizar un avalúo?

  • Escritura original de la propiedad
  • Boleta del pago de predial o identificación de catastro
  • Boleta del pago de agua
  • Planos arquitectónicos, en caso de existir

Algunos tipos de avalúos inmobiliarios de acuerdo a su uso:

·       Fiscal

-      Traslado de dominio y escrituración

-      Pago de impuesto sobre inmuebles

-      Pago de impuesto sobre la renta

-      Determinar el pago de una multa por obra ejecutada

-      Fusión y subdivisión de predios

-      Cambio de uso de suelo

·       Comercial

-      Compra-venta

-      Juicios civiles

-      Juicios mercantiles

-      Fusión y escisión de sociedades

-      Fianzas

·       Catastral

-      Regularizar impuesto predial

-      Pago justo del predial

-      Corrección y actualización de datos en el predial

-      Registro de obra ejecutada

-      Dictamen del valor catastral

Tipos de bienes inmobiliarios que se valúan

-      Inmuebles por naturaleza, suelo y subsuelo.

-      Inmuebles por incorporación, construcciones.

-      Inmuebles por destino, pueden ser aquellas cosas que benefician al inmueble al que sirven, pueden ser utensilios de minería o labranza.

-      Inmuebles por analogía, estas son las concesiones hipotecarias

-      Inmuebles por accesión, dentro de estos bienes se incluyen las puertas, ventanas, fábricas, almacenes, comercios instalados de manera formal.

-      Inmuebles por representación, puede ser la escritura que se otorga como título de propiedad al propietario.

Si necesitas revisar el tipo de avalúo que necesitas y su costo, contáctanos vía whats App aquí o al teléfono 41614242 o bien envíanos tus datos y te llamaremos.  Contacto InCasas

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Que paguen los inquilinos, mientras tú eres el propietario ninja arrendador

Ninja del arrendamiento

No es ningún secreto que una inversión inmobiliaria bien ubicada y con un precio razonable puede generar efectivamente más ingresos que el costo del dinero utilizado para financiarlo. Muchos de los que han conservado propiedades en colonias de alto nivel  y la han rentado tienen acumuladas grandes cantidades de capital y muchos ahorros. El negocio basado en el pago de los inquilinos mientras tu eres el propietario, realmente es una mina de oro, pero conlleva responsabilidades y posibles problemas que habrá que mitigar.

Preparación para poder vivir de las ganancias de los inquilinos

Antes de comenzar a recibir las ganancias por la renta de tus propiedades es importante preparar el terreno para que todo fluya de la mejor manera. Te dejamos estos aspectos:

Flujo de fondos

La principal forma en que una propiedad de renta puede ganar dinero es a través del flujo de efectivo. En pocas palabras, esta es la diferencia entre la renta cobrada y todos los gastos operativos.

¿Es realmente tan simple? ¡Por supuesto que no! Para comprender la cantidad de dinero que realmente estamos ganando aquí, se tiene que conocer el  ingreso operacional neto. Eso simplemente es el cálculo de los gastos que se generan mensualmente y las ganancias es lo que resta. Espera… si es así de simple.

Amortización

Con cada pago mensual realizado hacia tu crédito hipotecario, una parte de ese pago se destina a pagar el monto principal adeudado de la propiedad. El punto clave que debes recordar aquí es que pagarás tu hipoteca con el dinero de otra persona(la renta que recibes de tu inquilino). En caso de que no tengas deuda y la propiedad sea completamente tuya ese dinero lo puedes agregar para el pago de los impuestos.

El dinero de la renta de las propiedades debe utilizarse para pagar una serie de gastos. No debes dejar nunca que los gastos se consuman las ganancias, porque de este modo no esta funcionando el negocio.

Aunque seas el propietario debes respetar los derechos de tus inquilinos, recuerda que son ellos lo que te dan la estabilidad y sin ellos solo tendrías edificaciones vacías e inactivas.

Plusvalía

La apreciación de las propiedades no siempre es algo garantizado, por lo que es útil comenzar con un entendimiento de por qué la apreciación ocurre en primer lugar.

Hay un suministro fijo de tierra para construir propiedades. El aumento de la población aumenta gradualmente la demanda, y con un suministro fijo de tierra, esto naturalmente elevará el precio.

En México se ha visto un aumento constante de la población a lo largo del tiempo. Más personas significa que se requieren más techos para alojarlos. Este aumento en la población aumenta la demanda de vivienda y otras propiedades, lo que aumenta el precio.

Cuando combinamos la apreciación con el pago gradual del saldo principal del préstamo (amortización), nos quedamos con el patrimonio. Por ello, es importante obtener un equilibrio como propietario para poder vivir de las rentas y que sean los inquilinos quienes paguen las cuentas.

Si quieres formar parte del grupo selecto de ninjas del arrendamiento no dudes en contactarnos aquí nuestro Whats App

Vector de Mano creado por freepik

 

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¿Cómo viajar al extranjero, mientras tu propiedad genera rendimientos?

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Si eres dueños de una o varias propiedades debes aprender a manejar ciertas circunstancias. Muchas personas se estancan y la falta de organización no permite si quiera que salgan de vez en cuando del país. Hoy te vamos a dar unos tipos de como viajar al extranjero, mientras tu propiedad genera rendimientos.

Tienes que seguir cada uno de estos pasos para que viajes sin preocupaciones:

1. Aumentar la ocupación

La mejor manera de minimizar las vacantes es encontrar un inquilino a largo plazo para que no tengas que lidiar con el volumen de negocios.

2. Minimizar la rotación

La rotación cuesta dinero de múltiples maneras. Hay costos de publicidad, el costo de pintar paredes y reemplazar pisos que su anterior inquilino hubiera vivido y, por supuesto, el depa esta desocupado y sin generar ingreso. Es un poco contrario a la intuición, pero esta es otra área donde la renta relativamente más baja puede tener la tendencia a aumentar los ingresos.

Uno de tus objetivos debe ser encontrar inquilinos de calidad que cuiden tu propiedad y paguen de manera constante. Cuando encuentres a estas personas, ¡haz lo que puedas para mantenerlas!

El precio de la renta no es el único factor involucrado en la retención del inquilino. La otra clave es el servicio al cliente. Ya sea que administres personalmente tus propiedades o tengas un administrador de propiedades, asegúrate de que tus inquilinos sean tratados con respeto y profesionalismo, que sus inquietudes sean valoradas y que los asuntos se traten de manera urgente y satisfactoria. Una buena relación inquilino / propietario evita que los inquilinos piensen en mudarse. Y no solo esto, de esta forma estarás tranquilo y podrás ir a donde desees.

3. Aumenta la renta estratégicamente

Ahora, después de decirte que las rentas más bajas pueden llevar a mayores ingresos, procederé a recomendarte que aumentes las rentas de tus inquilinos a largo plazo. Esto realmente no es una contradicción en absoluto. Más bien, es un equilibrio delicado que requiere el conocimiento del valor de tu propiedad en relación con la competencia.

4. Se diplomático en los pagos tardíos

Mostrar cierto grado de bondad en las formas, te traerá mucha tranquilidad. Si eres un poco flexible no tendrás que regresar de tu viaje para venir a cobrar. Asegurate de que tus inquilinos entiendan que esto es un negocio, que hayan firmado un contrato y que es su trabajo completar esta transacción, siguiendo el contrato y todas las leyes aplicables.

5. Añadir flujos de ingresos

En ciertas propiedades, busca la oportunidad de agregar servicios como máquinas expendedoras, de lavandería que funcionan con monedas, o muebles en general que no solo proporcionarán ingresos sino que también agregarán valor de reventa al aumentar el retorno sobre el valor del activo o la tasa de capitalización de la propiedad.

En general, puedes encontrar grandes ganancias mientras estas en el extranjero, solo tienes que dejar todo organizado y progresivamente vas a ver como suena la caja registradora!!, mientras asumes otros retos o disfrutas de un placentero viaje.

En este proyecto necesitas a un experto como tu aliado. Aquí estamos: llámanos para platicarnos tu idea 5583529051 o envíanos un whats app aqui!!

Foto: jcomp freepik

 

 

 

 

 

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